Schweiz/Italien: Der Zwang zur Gegenseitigkeitvon Ulrike Cristina

Sobald die ersten Sonnenstrahlen im Frühling die norditalienischen Seen in strahlendes Licht hüllen, ist es um viele Gäste aus Nordeuropa geschehen: diese Atmosphäre müssen sie regelmäßig genießen, um der Winterdepression zu entkommen. Am besten geht das natürlich im eigenen Ferienhaus. Da der italienische Immobilienmarkt durch die Finanzkrise seit 2008 auf ausländische Investoren geradezu wartet, gibt es von Wohnungen in Ferienanlagen bis zu historischen Villen in Parkanlagen so gut wie alles zu kaufen. Vor dem Genuss steht wie immer die Arbeit. Eine genaue Prüfung der Hausunterlagen, einschließlich der Baugenehmigungen ist unumgänglich, wenn man später keine böse Überraschung erleben will.
Schweizer Staatsbürger mit Wohnsitz in der Schweiz müssen zudem eine weitere Hürde nehmen: das Wunschobjekt in Italien muss im Rahmen der gesetzlichen Kaufbeschränkungen liegen, also als Feriendomizil darf es eine bestimmte Größe nicht überschreiten. Da sind vor allem die italienischen Notare meistens ziemlich kategorisch: 200 qm Nettowohnfläche mit höchstens 1000 qm dazugehörigem Grund, mehr geht nicht. Aber warum, fragen sich die Schweizer Kaufwilligen häufig, ist das so? Ist daran mal wieder die EU Schuld?
Die Lösung findet sich im Gegenteil erst einmal im Schweizer Gesetz: Das schweizerische Bundesgesetz BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) aus dem Jahre 1983 „beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern“ (Art. 1). Ein Kaufvertrag über eine Immobilie an einen Fremden muss durch Kantonale Behörden im Rahmen des jährlichen Kontingents von 1500 Einheiten freigegeben werden.
Warum hat das Schweizer Gesetz dann die Italiener zu interessieren? In den Rechtsprinzipien des Landes findet sich die Regel (Art. 16 Einführungsgesetz zum ZivilG), dass es „dem Ausländer erlaubt ist, die zugewiesenen zivilen Rechte zu beanspruchen unter der Bedingung der Gegenbezüglichkeit und vorbehaltlich spezieller Regeln.“
Mit anderen Worten: Wie du mir, so ich dir. Da der Italiener in der Schweiz nicht frei Immobilien erwerben kann, darf der Schweizer das auch nicht in Italien. Da man nationale Regeln nicht unmittelbar ins Ausland transportieren kann, beschränkt sich die Prüfung der italienischen Notare dann auch in der Regel nur auf die messbaren Grenzen. Die in der Schweiz übliche Ausländerbewilligung, also Prüfung und Genehmigung durch lokale Verwaltungsbehörden, findet nicht statt. Diese Praxis führt in manchen Fällen zu Ungleichbehandlungen, die ja das Gegenseitigkeitsprinzip eigentlich vermeiden wollte. Hier ist es deshalb wichtig, einen aufmerksamen italienischen Notar für die Beurkundung des Eigentumserwerbs zu finden, dem man auch Ausnahmen, die das schweizerische Gesetz kennt, entsprechend nahebringen kann. Bei begründetem Mehrbedarf kann so z.B. der Erwerb der Villa mit Garten in Italien doch noch klappen.